微风南山盛大开幕 未来两个经营挑战值得观察
2019-01-16 17:54:34 来源:腾讯分分彩稳定方案_99爱彩网
微风南山盛大开幕 未来两个经营挑战值得观察

商业周刊/蔡茹涵

1月8日,全台百货业讨论热度最高的「微风南山」举行开幕记者会,久未公开露脸的微风集团董事长廖镇汉亲自出席,一一细数他与招商团队努力近3年的成绩:文青们引颈期盼的蓝瓶咖啡(Blue Bottle Coffee)礼品店、美国设计师精品品牌王大仁(Alexander Wang)、以及LVMH集团旗下高级酒吧C LA VI。

不仅全馆超过6成品牌为全台首店,这栋外观宛如合掌祈祷般的商场,让微风瞬间跃升为信义商圈第二大百货经营者,3馆合计3万2千坪,仅次于老大哥新光三越的4万5千坪。

▲微风集团董事长廖镇汉(中)、策略长廖晓乔(左)、执行常董冈一郎(右)3位大将联袂出席 开幕记者会,显现微风南山的分量之重。(图/郭涵羚摄影)

在廖镇汉带领下,微风敢秀更敢冲,面对新零售巨浪袭来、电商风起云涌,国内百货业市场大饼,从2014年的6.1%年成长率,骤降至2017年的0.44%;龙头新光三越关闭新竹与南西两馆;三井、华泰等郊区型Outlet,在地产与寿险集团撑腰下崛起,瓜分实体商场业绩,微风却发动逆袭,相继在台北市打造南京、松高、信义、南山等四间独栋百货,让它被公认是北部扩张最快的百货品牌。

挑战一:起步最晚,租金又最高

另一方面,它通路利益挂帅、「更好的选择出现就请你走人」的强势作风也备受讨论。例如2018年中,松高就因为遭厂商控诉只给5天撤柜而闹上新闻。

但值得注意的是,这回微风南山开幕,从与日本铁道商场atr 合作,一口气引进大量新品牌,到导入自动洗头机,虽占尽消费版,百货同业与厂商们却普遍抱持观望态度,从「租金太高,商品结构怪怪的」到「有101和新光三越卡着,招商不容易」等,应有尽有。

展店气势锐不可当的微风,这一役为何不被「行内人」看好?

循着业界耳语,我们遍访台北市多名百货高阶主管,与目前仍在微风各馆设柜的品牌负责人,众人异口同声,认为微风最大的挑战是高租金成本。

一直以来,微风展店都是担任二房东角色,不持有建物,而是将租来的大楼招商转租,且几乎全来自不同地主,例如南山属于南山人寿,松高属于富邦,信义则属于国泰,儘管这在百货业并非特例,如新光三越A8与A11,也是向富邦承租而来,但「所有店面全是二房东」的百货集团却仅有微风,租金成本自然可观。

尤其,相较于2000年前后陆续进驻信义区的新光三越、统一时代、信义诚品等,微风起步最晚,租金成本也最高。戴德梁行指出,南山商办租金行情每坪达五千元,超越台北101每坪的4千6百元,成为全台最贵商办。以此类推,其卖场租金比101更贵!在百货业平均净利率约落在1%到2%的今日,微风的营运压力可想而知。

「这让微风在招商过程中,一开始就丧失租金优势,」一名在各大百货均有设柜的外商品牌总经理透露,若以同商圈来看,微风租金率(指收的租金百分比)往往要比同业多出2到3个百分点,显示它成本真的比别人高太多。

▲微风租金率(指收的租金百分比)往往要比同业多出2到3个百分点。(图/资料照)

挑战二:超高餐饮占比带来4风险

第二个挑战,是高达40%以上的餐饮占比。儘管电商崛起后,美食之于百货几乎已成集客万灵丹,但细数同业们的餐饮占比,新光三越信义4店加总,约落在20%左右,东区Sogo百货更紧守着10%左右的超低天花板不放,都只有南山的一半不到。

「美食当然能吸客,但比例重成这样,百货人会觉得风险太高,」一名从业超过20年的百货主管坦言。

一来餐饮毛利低,业绩完全取决于座位数与翻桌率,成长空间有限;二来投资成本高,目前最红的店中店,动辙千万装潢已是常态,例如2018年5月在微风松高开幕的「美仕特海鲜牛排」,就鉅资打造有DJ的夜店式火锅,最终因财务问题在9月关闭;三来由于摊提时间长,多半约一签就是3到5年,日后即便生意冷清,也只能坐等合约走完。除此之外,最大隐忧是台湾消费者喜新厌旧,餐饮名店的蜜月期已从1年、半年一路缩减至3个月,如开在新光三越A11的英国名厨杰米.奥利佛旗下餐厅Jamie s Italian,用餐时段几乎已不须排队,随时有空位。

「(微风)南山放话2019年要挑战70亿(编按:台北101的2018年营收估约1百40亿),就品牌结构和餐饮毛利来看,我认为有难度,」另一名百货业主管讲得直白。

轻资产好处固然是扩张迅速,也是微风能快速抢占市场主因。但厂商透露,微风南京开幕第一年,就因商圈相近、中价位品牌高度重叠,导致微风广场自家分店来客数明显下滑。

而信义区的松高、信义两店儘管分众明确,但熟知其租金条件的百货同业私下透露:「离获利还有一段距离。」进一步求证时,微风不予回应,仅表示公司向来依商圈特性,设定每一馆不同的定位,如松高主打pop fashion(指年轻化的街头潮流品牌),信义则是high fashion(指顶级设计师精品)等,未来将继续集合更多业种吸引消费者。

秘密武器:2千坪高档超市是蓝海!

儘管疑虑不少,但聊起微风南山的机会,同业和厂商们的说法也高度一致,认为微风自营、合计2千2百多坪的亚洲最大高档超市,是决定这一役成败的秘密武器。

这项推论,对照的是2001年,微风广场面对Sogo百货百般防堵,最终由执行常务董事冈一郎发现市场缺口,在东区以精品杀出一条生路的模式。同样逻辑,在不缺奢华品牌的信义区,目前超市仅Jasons较具规模,远东旗下的city super短期内还不会进驻,商圈内高阶白领多,「高档超市是蓝海!」一位国内知名珠宝品牌总经理认为。

他分析,超市毛利低但迴转率高,过去微风本馆超市占地虽仅7百坪,但因日系进口食材极具特色,每年可创下6亿营收;微风南京也于2018年底跟进,将服饰楼层改为270坪超市。

最年轻百货掌门的梦

不断扩经营面积,直取王位

压力不小但胜算却难料,廖镇汉这一役为何非赌不可?业界的推测是:拚上市。

「微风没有自己的资产,收益要扩大,一定得持续获得经营面积!」多位进驻多年的品牌负责人不约而同指出,百货优势是现金流高,短期週转上多半没有问题,微风抢下信义区关键地标与市占率,一来有实力谈下更多独家品牌,二来能持续滚大营收,为的是赢得资本市场青睐。

几年前,廖镇汉即曾霸气向本刊表示,信义区百货密度全球最高,正是他宣示微风产业地位的主战场:「(信义商圈)虽然这幺竞争,但是你想,在里面的有谁?这个地方,你可不可以缺席?」他的答案是:「绝对不行!」

印证微风南山这一役所开出的高规格,可以想见,这位身为台湾一线百货最年轻的掌门人,抢的绝对不只是0.5平方公里信义区内百货一哥的地位,他发动的,是百货龙头之争的对决战火。

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